Recomendamos a nuestros clientes que no intenten ahorrar dinero en un buen abogado. Los notarios en España no tienen la misma función que los notarios en Bélgica o los Países Bajos y no realizan comprobaciones legales.
La experiencia nos ha demostrado que es mejor y más eficaz recurrir a un abogado español local que a un abogado extranjero que hable su mismo idioma. El idioma no debería ser un problema. La mayoría de los abogados hablan inglés y, si es necesario, siempre podemos ayudar con la traducción y el asesoramiento. Aparte de esto: ¡un gestor o asesor no es un abogado!
Una vez firmado el contrato de reserva o depósito, el abogado llevará a cabo las comprobaciones necesarias, es decir, búsquedas de terrenos y títulos, inscripción en el Registro de la Propiedad, en el registro catastral y también comprobará que no haya deudas relacionadas con la propiedad.
No es raro en el campo, es decir, fuera de las zonas urbanas, que las ampliaciones realizadas en la propiedad después de la venta no se inscriban en el Registro de la Propiedad (véase: nota simple). Las ampliaciones posteriores a la venta, como dependencias, piscinas, etc., solían añadirse sin inscribir estas obras en el Registro de la Propiedad. Actualmente, el registro se está actualizando poco a poco, lo que nos ayuda durante el proceso de compra.
Nota: un abogado solo comprueba los documentos que se le envían. El abogado no suele visitar la propiedad personalmente. Por eso es tan importante la estrecha colaboración entre nosotros y el abogado. No todos los abogados aprecian la participación de una consultoría, por lo que queremos volver a destacar la importancia de contar con un buen abogado.
Además, su abogado debe comprobar si existen deudas relacionadas con la propiedad: facturas pendientes de electricidad y agua, impuestos pendientes, préstamos hipotecarios o gastos de mantenimiento de jardines y piscinas comunes (esto último se aplica principalmente a las urbanizaciones).
Estas deudas deben liquidarse a más tardar el día de la venta. De lo contrario, su abogado puede exigir al vendedor los pagos necesarios para garantizar que se abonen todos los gastos pendientes a su nombre.
Andaluciavastgoed trabaja principalmente con bancos y entidades hipotecarias locales españolas.
Lamentablemente, España no ofrece la amplia variedad de tipos de hipotecas a la que estamos acostumbrados en Bélgica o los Países Bajos.
También es importante saber que los criterios de concesión de préstamos utilizados por los bancos se han vuelto más estrictos desde la crisis mundial del mercado hipotecario. Mientras que antes se podía pedir prestado el 80 % del valor tasado de la propiedad, hoy en día los bancos solo prestan el 65 % o el 70 % del valor tasado.
Hipoteca de amortización: con este tipo de hipoteca, usted paga una cantidad fija, la cuota de amortización, al proveedor hipotecario. Durante los primeros años, la mayor parte de los pagos de la hipoteca se destinan al pago de los intereses. Con el tiempo, cada mes se amortiza una cantidad cada vez mayor del capital. Usted realiza pagos mensuales fijos y, al final del plazo de la hipoteca, será propietario del inmueble.
Hipoteca de solo intereses: con una hipoteca de solo intereses, usted solo paga los intereses cada mes. No amortiza nada del capital durante el plazo de la hipoteca. Las hipotecas de solo intereses se utilizan a menudo para propiedades de inversión. La gran ventaja es que los pagos mensuales son más bajos.
Hipoteca mixta: una hipoteca de amortización con un periodo de solo intereses de entre 1 y 5 años. Es una buena opción si desea mantener los costes bajos al principio. Puede utilizar el dinero que ahorra para obras de renovación, por ejemplo.
Los bancos españoles no ofrecen préstamos con un LTV del 100 % a extranjeros. En este momento, el máximo que se puede pedir prestado es entre el 65 % y el 70 % del valor de tasación de la propiedad. Debe añadir entre un 13 % y un 15 % en concepto de gastos de compra al precio de compra: 8 % de impuesto de transmisiones patrimoniales, +/- 0,25 % de gastos notariales y +/- 0,15 % de gastos de registro, 1-2 % del precio de compra declarado en la escritura de compraventa en concepto de gastos de financiación; 1 % del precio de compra declarado en la escritura de compraventa en concepto de honorarios de abogados, así como gastos de tramitación de la hipoteca. Por lo tanto, debe asegurarse de disponer de fondos propios antes de comprar una propiedad en España.
El plazo habitual de las hipotecas de amortización es de 30 (a veces 40) años. Esto hace que los bancos españoles sean más flexibles que sus homólogos del norte de Europa, donde el plazo habitual es de 20 a 25 años. Sin embargo, los bancos establecen una edad máxima para solicitar una hipoteca, que varía entre los 70 y los 75 años.
Los tipos de interés en España se basan en el porcentaje Euribor como estándar. Se trata de un tipo de interés que utilizan muchos bancos europeos. Para limitar los riesgos de fluctuación de los tipos de interés, es posible fijar el tipo de interés de su hipoteca española durante un periodo determinado. ¡Cada banco añade además su propio tipo de interés al tipo Euribor!
Una de las condiciones es que un tasador independiente, designado por el banco, valore la propiedad. Esta valoración puede llegar a una de estas tres conclusiones:
El valor estimado de la propiedad es igual al precio de venta:
El valor estimado de la propiedad es inferior al precio de venta (= esto suele ocurrir con las propiedades en el campo).
El valor estimado de la propiedad es superior al precio de venta.
Una de las condiciones es que un tasador independiente, designado por el banco, realice una valoración de la propiedad. Esta valoración puede llegar a una de estas tres conclusiones:
Debe hacer sus propios cálculos con respecto a la financiación de la propiedad y sus fondos propios. Los bancos prestan a los extranjeros hasta el 70 % del valor estimado de la propiedad.
Debe tener en cuenta otro 13-15 % en concepto de gastos de compra, además del precio de venta.
Debe tener en cuenta otro 13-15 % en concepto de gastos de compra, además del precio de venta.
Un ejemplo: si el precio de venta de una propiedad es de 300 000 € y la valoración del banco es, por ejemplo, de 280 000 €, deberá aportar usted mismo la siguiente cantidad:
280 000 € x 70 % = 196 000 €: esta es la cantidad prestada.
300 000 € x 13 % = 39 000 €: costes de compra.
Financiación propia: 339 000 € – 196 000 €.
El criterio de ingresos suele ser el 35 % (en algunos bancos es el 40 %) de los ingresos netos. Esto significa que puedes gastar como máximo entre el 35 % y el 40 % de tus ingresos netos en gastos de vivienda.
Por este motivo, es muy importante tener ingresos en tu país de origen cuando solicites una hipoteca en España.
Para hacer sus propios cálculos, debe introducir el tipo de interés actual. La mayoría de los bancos basan el tipo de interés en el Euribor. Euribor son las siglas de Euro InterBank Offered Rate (tipo de interés interbancario en euros). Como referencia, tome la fecha más reciente y los costes para 12 meses. El tipo de hipoteca determinará si este tipo de interés puede subir o no. Una hipoteca de amortización suele ser más cara, ya que durante los primeros años solo se pagan intereses y no capital. Puede encontrar más información sobre los tipos de interés actuales en: http://nl.euribor-rates.eu/
