Wij raden al onze klanten aan geen geld te besparen op een goede advokaat. De notaris in Spanje neemt niet dezelfde taken waar als in België of Nederland en zal dus geen onderzoekswerken uitoefenen.
De ervaring leert ons dat de samenwerking met de juiste lokale Spaanse advocaten vaak veel efficiënter en correcter verloopt dan met een buitenlands advocaat die jouw taal spreekt. De taal mag geen probleem zijn. De meesten advocaten spreken voldoende Engels en indien gewenst kunnen wij altijd optreden om bepaalde zaken te vertalen en verduidelijken.
Los hiervan: een gestor of asesor is geen advocaat!
Na het reservatie- of depositcontract start de advocaat zijn onderzoeksdaden naar de legaliteit van het pand, ook gaat hij na of het pand goed ingeschreven staat in het eigendomsregister (‘registro de la propiedad’) en in het kadaster (‘el catastro’) alsook of er geen schulden rusten op het pand.
Het is nl. veel voorkomend in de campo – lees: buiten urbane zones- dat niet alle bebouwing in het eigendomsregister (zie: nota simple) geregistreerd staat. Latere uitbreidingen na aankoop o.v.v. bijgebouwen, zwembaden, enz. werden vroeger gewoonweg gebouwd zonder achteraf te registreren in het eigendomsregister. Beetje bij beetje wordt dit register nu geactualizeerd en geeft dit ons meer houvast in het koopproces.
Nota: een advocaat controleert enkel de aan hem toegestuurde documenten. Hij gaat zelden ter plaatse kijken naar de woning. Daarom is een nauwe samenwerking tussen ons en de advocaat van cruciaal belang! En, niet alle advocatenkantoren apreciëren de inmenging van een advieskantoor.
Een ander belangrijk gegeven is dat de advocaat nagaat welke lasten en schulden nog rusten op het eigendom: openstaande electriciteits-, waterrekeningen, nog te betalen belastingen, hypothecaire kredieten of kosten voor onderhoud van gemeenschappelijke tuinen en zwembaden (dit laatste geldt vnl. in urbanisaties).
Andaluciavastgoed werkt vooral samen met lokale spaanse banken/hypotheekverstrekkers.
Spanje beschikt helaas niet over het uitgebreide aanbod aan hypotheekvormen waar we bij ons in België of Nederland over kunnen beschikken.
Verder is het ook belangrijk om weten dat de criteria die de banken hanteren om hypotheken te verstrekken in het verleden strenger werden door de mondiale crisis op de hypotheekmarkt. Waar men vroeger 80% van de taxatiewaarde kon ontlenen dient men vandaag de dag reeds tevreden te zijn met slechts 65% of 70% van de geschatte waarde van het pand!e!
De annuiteitenhypotheek: Kenmerk van deze hypotheekvorm is dat er een vast bedrag, de annuïteit, aan de geldverstrekker wordt betaald. In het begin bestaat deze periodieke betaling voor het grootste deel uit rente, aan het einde van de looptijd is dat veranderd en is het grootste deel aflossing. U betaalt een vast bedrag per maand. Op het einde van de looptijd bent U dan ook voor 100% eigenaar van het pand.
De aflossingsvrije hypotheek: hier betaalt U enkel intresten af, geen kapitaal. De hoogte van de lening verandert dan ook niet gedurende de looptijd omdat u simpelweg geen kapitaal aflost. Aflossingsvrije hypotheken worden vaak gebruikt bij de aankoop van vastgoed als investering. Het grote voordeel is het lage maandbedrag.
De mengvorm: Anuïteitenhypotheek met een 1 tot 5 jaar aflossingsvrij: Dit is een interessante formule om de kosten in den beginne laag te houden. Het uitgespaarde bedrag kan bijvoorbeeld aangewend worden voor de uitvoering van verfraaiïngs- of renovatiewerken.
Spaanse banken verstrekken aan buitenlanders geen leningen tot 100% van de waarde van het vastgoed.
De maximale hypotheek bedraagt momenteel 65% tot 70% van de taxatiewaarde van de aan te kopen woning.
Bovenop de verkoopsprijs van een woning dient U 13% -15% van aankoopkosten te rekenen:
8% overdrachtstax, +/- 0.25% notaris- en +/-0.15% registratiekosten, 1-2% financieringskost op de akteprijs ; 1% advocaatkosten op de verkoopprijs en dossierskosten voor de hypotheek. U dient dus steeds over eigen fondsen te beschikken om een woning in Spanje te kunnen aankopen.
Gebruikelijk is een looptijd van 30 (tot soms 40 jaar) bij annuïteitenhypotheken. Hierin zijn spaanse banken dan weer meer flexibel dan Noord-Europese banken die eerder neigen 20 tot 25 jaar looptijd.
Banken hanteren echter een maximum leeftijd waarop iemand nog een hypotheek kan afsluiten. Maximale leeftijd varieert van 70 tot 75 jaar.
Standaard worden de rentetarieven op hypotheken in Spanje afgestemd op het Euribor percentage.
Dit is een rentetarief dat veel door Europese banken wordt gebruikt. Om het risico van rentefluctuaties te beperken is het mogelijk het rentepercentage op uw Spanje hypotheek voor een bepaalde periode te fixeren. Los van het Euribor-tarief hanteert elke bank zijn specifieke tarieven die U hierbij dient op te tellen!
Een schatting van het aan te kopen vastgoed door een onafhankelijk taxateur -aangesteld door de bank- is steeds een vereiste. Hier kunnen zich 3 situaties voordoen:
De geschatte waarde van pand is gelijk aan de verkoopprijs:
De geschatte waarde van het pand is lager dan de verkoopprijs (= vaak het geval met woningen in de campo).
De geschatte waarde van het pand is hoger dan de verkoopprijs.
M.b.t. de financiering van het pand en de beschikbaarheid van eigen middelen dien je dus intern een rekensommetje te maken. Maximaal toegestane kredieten voor buitenlanders reiken tot 70% van de geschatte waarde van het pand. Bovenop de verkoopprijs van het pand dient U een 13-15% aankoopkosten te rekenen.
Concreet: Bij een woning met verkoopprijs van 300.000€ met een door de bank geschatte waarde* van bijvoorbeeld 280.000€ dient U de volgende som zelf te financieren:
280.000€ x 70% = 196.000€ dit is het te ontlenen bedrag
300.000€ x 13% = 39.000€ aankoopkosten
Own funding : 339.000€ – 196.000€
Over het algemeen is het inkomenscriterium 35% (sommige banken 40%) van het netto inkomen.
Dit betekent dat u maximaal 35-40% van uw netto inkomen aan woonlasten mag besteden.
Het is dus van groot belang tijdens de duur van uw hypotheekaanvraag in Spanje, een inkomen te behouden in uw eigen land!
Om zelf even een rekensom te kunnen maken dien je de actueel geldende intrestvoet in te vullen. De meeste banken baseren deze intrestvoet op de Euribor. Dit staat voor Euro InterBank Offered Rate. Als indicatie neem je de meest recente datum en het tarief op 12 maanden. Het type hypotheek zal verder nog bepalen of deze intrestvoet verder stijgt al dan niet. De aflossingsvrije hypotheek is doorgaans duurder aangezien je hier de eerste jaren enkel intrest aflost en geen kapitaal. Meer info omtrent actuele intrestvoeten vind je op: http://nl.euribor-rates.eu/
